部分房地產經紀機構或銷售人員為促成交易，設計出各種“優惠套餐”，其中“多交居間費可抵更大額購房優惠”的做法在市場上并不少見。這種看似“劃算”的操作背后，卻隱藏著法律風險。一起相關案件的判決結果，為購房者敲響了警鐘：變相超過商品房備案價格的部分，將被認定為無效。
案例回顧：8萬居間費與15萬優惠的“交易”
購房者小王（化名）看中了一套總價約300萬元的新建商品房。銷售顧問私下向其提出一個“方案”：如果小王愿意向某關聯經紀公司額外支付8萬元的“居間服務費”或“渠道費”，就可以享受一個“內部優惠”，在總房價上直接減免15萬元。算下來，小王實際支付“293萬元房款+8萬元額外費用”，比原價“節省”了7萬元。小王覺得劃算，便同意了該方案，并簽訂了相關協議。
事后，小王了解到，該樓盤在住建部門的備案單價和總價均有明確公示，他所購房屋的備案總價即為293萬元。這意味著，所謂的“15萬元優惠”其實是建立在虛高的報價基礎上的。而開發商與經紀公司通過收取8萬元額外費用的方式，變相使得房屋的實際總收款達到了301萬元（293萬房款+8萬費用），超過了293萬元的備案價格。
小王認為自身權益受損，遂將開發商及經紀公司訴至法院，要求確認超過備案價部分的8萬元收費無效并予以返還。
法院判決：變相突破備案價，超出部分不受保護
法院經審理后認為，商品房銷售嚴格執行價格備案制度，旨在穩定房地產市場秩序，防止開發商隨意漲價，保護購房者權益。備案價格是房屋銷售的“天花板”，開發商必須以不高于備案價的價格進行公開銷售。
本案中，開發商與經紀公司通過“報高房價再給予優惠”的虛假形式，并引導購房者支付一筆合同外的“居間費”，其本質是規避備案價格監管，使房屋實際成交總價突破了備案價上限。這8萬元費用，并非基于真實、獨立的居間服務（經紀公司并未提供超出其常規銷售義務的額外服務），而是房價款的組成部分。
因此，法院認定，該8萬元費用屬于變相提高房價、超出備案價格的部分。根據《民法典》相關規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。商品房備案價格制度屬于維護房地產市場交易秩序的重要監管措施，變相突破該價格的行為，擾亂了市場秩序，損害了公共利益及購房者權益。故判決該8萬元“居間費”的收取行為無效，開發商與經紀公司應向小王返還該筆款項。
警示與建議
- 認清“備案價”的紅線作用：購房者在看房時，有權要求查看銷售現場的房源價格公示表，其中明確標注的“備案價格”是法律認可的該房屋最高銷售單價和總價。任何“優惠”都應在此價格基礎上進行，而非先提價再打折。
- 警惕“合同外費用”：所有購房款項均應體現在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及發票中。對于銷售人員或經紀機構要求支付到第三方賬戶、或簽訂單獨服務合同收取的“團購費”、“渠道費”、“居間費”、“咨詢費”等，尤其是承諾支付后可獲大幅房價優惠的，需高度警惕。這極有可能是變相加價。
- 核實優惠的真實性：可向當地住房和城鄉建設部門查詢樓盤備案價格，自行核算真實房價。對于優惠，應明確其來源和性質，是否直接在備案價基礎上減免。
- 保留證據，依法維權：一旦發現疑似變相加價行為，注意保留銷售承諾的聊天記錄、錄音、視頻、支付憑證、相關協議等證據。如協商無果，可向住建部門、市場監督管理部門投訴舉報，或像本案一樣通過訴訟途徑解決。
法院的這一判決，明確了商品房備案價格制度的嚴肅性，否定了通過巧立名目、拆分合同等方式變相漲價行為的合法性。這不僅保護了單個購房者的經濟利益，更是對房地產銷售亂象的一次有力規制。對于購房者而言，面對五花八門的“促銷手段”，務必保持清醒，堅守“以備案價為基準”的原則，方能守住自己的錢袋子，避免落入價格陷阱。
